投資ワンルームマンションの売却 その7/売却価格交渉編
2018/03/31
ワンルームマンションの売却を決意し、様々な不動産業者に査定を依頼・検討した結果、その仲介業者として、（株）大京穴吹不動産を選択するところまで漕ぎ着けました。
いよいよ、担当者さんと直接面談して、いろいろ話を伺いたと思います。
さて、どんな展開が待ち受けているのか、平凡な日常で忘れ去っていた、この期待感、不安感がとても新鮮です。
★これまでの経緯はこちら★
＞＞投資ワンルームマンションの売却方法6 不動産会社決定編
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気になる買取り価格は？
電話やメールでのやり取りだけでは、心のどこかに、「思うように事が運ばなければこの話はなかったことにすればいいや」
という、逃げ道を作っていました。
ですが、直接面談するに至って、ビジネスとしての真剣味を帯びてきました。
この「面談」が決まった時点で、私の不動産売却に対する覚悟も本当の意味で決まったようです。
となると、売り出し価格を大京穴吹不動産と交渉するにあたって、基準となる正確な価格を知る必要があることに気づきました。
そこで、今まで敢えて連絡を取らずにいた、現在サブリース契約を結んでいる管理会社に、売却を検討していることを伝え、その上で、ガチの買取価格を出してもらうことにしました。
直接買取価格を訊くということは、本気で売却を考えているのが分かってしまいますからね。
そしてその回答はと言いますと、ズバリ
1700万円。
ほぼ予想通りの金額と言えるでしょう。
これで、売出価格を決める基準がハッキリしました。
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面談にて決めた不動産売却の方向性とは？
実際の面談は、私の仕事帰り、大京穴吹不動産に立ち寄って行うことにしました。本当は、私の定休日である水曜日の日中にしたかったのですが、水曜日って、休みの不動産会社が多いんです。
大京穴吹不動産もご多分に漏れず水曜定休でしたので、やむ無く、ちょっと遅い時間になってしまいますが、私が出勤の日に、寄らせてもらいまいした。
電話で何度もやり取りしましたので、初対面の人には人見知り傾向がある私ですが、今回は、ほとんど緊張せずに済みました。
さて、大京穴吹不動産の担当者さんの初めて会った感想は、素朴な感じで落ち着いた印象の人だなと。
押しが強い人は生理的に受け付けないので、もしそうだったら、今回の話はなかったことにしようと思っていたのですが、歳の頃も私とほぼ同年代で、電話でのイメージ通り、話しやすい方で安心しました。
話しやすい方ということで、こちらの要求をとりあえず遠慮せず伝えさせていただきました^^
まず、仲介手数料など、引かれる額を控除した上での手取り額が
買い取り査定額である1700万円以上になること。
それを見越して売り出し価格は1800万円台としたいこと。
成約まで1ヶ月以内の短期を目指したいこと。
なぜなら、サブリース契約を解除してしまうと家賃収入が入って来なくなってしまうしまうため、収入の空白期間が発生してしまうから。
などなど、わがまま放題言わせてもらいました。
さすがに売出価格を1900万円台ではどうかと、訊くだけ訊いてみた時は、ちょっと難色を示されましたが・・・
そして、夜8時からスタートして、小一時間打ち合わせした結果決めた方針は、
１．投資用物件ということで、まずは大京穴吹不動産とビジネス上の付き合いのある
買取業者に打診して、1800万円以上の価格で買い取ってくれるところを探すこと。
２．もしそれが不調に終わったら、1ヶ月の短期集中で一般向けに1800万円台で
売り出してみること。
それでもダメだったら・・・
その時考えましょうｗ
ということに。
まずは、大京穴吹不動産のつながりで、
好条件での買取業者を探してもらうことからスタートです。
さてどうなることやら・・・
買取りと売却のメリット・デメリット
面談で、買い取りと売却、どちらの方向性で行くかの説明を受けたことが参考になったのでまとめておきます。
買い取りのメリット・デメリット
買い取りのメリットは何と言っても、決済が早いこと。一番いいのは、大京穴吹不動産さんで買い取ってくれること。
そうすれば、即契約を結んで、手付金1,000,000円が取り急ぎすぐ入ってきます。
そして残金の決済は3ヶ月後と、
実にスピーディーに事が運びます。
仲介手数料も不要となります。
ただ、大京さんでは、会社の方針でリフォームを他社より念入りに行うなどの理由で、
私の希望する価格では買い取れないとのことでした。
となると、他の買取業者を探す形になり、
結局「売却」という形態にはなってしまい、仲介手数料は発生しますけどね。
ただ、一般の方の申し込みを待つよりは大幅な時間短縮になります。
買取りのデメリットとしては、売却して利益を見込める価格での取引となるため、
売却に比べて安くなってしまうことです。
売却のメリット・デメリット
逆に、売却のメリットとしては、買い主との折り合いが付けば高値で売れる可能性もあるということ。
実際、今のタイミングで売りに出すのはどうなのかということを、
ダイレクトに質問してみたところ、
やはり、これから東京オリンピックを控えていることや、
アベノミクスの恩恵を受けた一部の投資家の購買欲が高まっていることなど、
売り手市場であることは間違いないそうです。
投資用マンションの相場は現在も上昇傾向となっています。
ただ、どこで頭打ちとなって下落に転ずるか？
こればかりは誰にも分かりません。
少なくとも現時点では「売り」の選択は間違っていないそう。
次に売却のデメリットとしては、
買い主が見つかるまでに時間が掛かるということ。
平均3ヶ月は覚悟した方がいいとのことで、
もしそれでも買手が付かなければ価格を下げる必要があり、
結局時間を掛けた割には、買い取りとそんなに変わらない価格に
なってしまう恐れもあります。
当然決済も遅くなり、最終決済は半年後になってしまうかもしれません。
私の所有物件の別フロアの売却が、
大京さんの仲介で最近決まったとのことでしたが、
この取引も、やはり売りに出してから3ヶ月目で成約にこぎ着けたそう。
これらのメリット・デメリットを考えて、
多少安くなっても早い決済を望むか、時間を掛けてでもより高値を目指すか、
と問われると、私は前者、スピード重視派かもしれません。
ですので、個人的には、買い取り業者さんとの交渉がうまくいくことを
切望しています。
＞＞投資ワンルームマンションの売却方法8 売却先決定編
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